Wer zahlt was — Käufer oder Verkäufer?
Verbreiteter Irrtum: „Der Notar geht zulasten des Verkäufers." Das stimmt nur teilweise. Den Kaufvertrag lässt der Käufer beurkunden und bezahlen; der Verkäufer zahlt beim Notar nur die Löschung seiner eigenen Grundschulden.
Die folgende Übersicht trennt sauber, welche Position üblicherweise auf welcher Seite liegt:
| Kostenposition | Wer zahlt | Größenordnung (NRW) |
|---|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag & Eigentumsumschreibung | Käufer | rund 1,5 % des Kaufpreises (inkl. Grundbuchamt) |
| Grunderwerbsteuer NRW | Käufer | 6,5 % des Kaufpreises |
| Löschung Grundschuld (Notar + Grundbuchamt) | Verkäufer | einige Hundert Euro, je nach Grundschuldbetrag |
| Maklerprovision (eigener Anteil) | beide | in NRW üblich rund 3,57 % je Seite |
| Energieausweis | Verkäufer | ca. 50–500 € |
| Vorfälligkeitsentschädigung (bei laufendem Kredit) | Verkäufer | individuell, ggf. 0 € |
| Spekulationssteuer (im Ausnahmefall) | Verkäufer | situationsabhängig |
| Unterlagenbeschaffung | Verkäufer | ca. 50–150 € (oft über Makler) |
Übliche Vertragspraxis in NRW, Stand Juni 2026. Alle Werte sind Größenordnungen und ersetzen keine individuelle Berechnung.
Was zahlt der Verkäufer beim Notar?
Für den Verkäufer entstehen Notarkosten typischerweise nur für die Löschung der eingetragenen Grundschulden in Abteilung III des Grundbuchs. Maßgeblich für die Höhe ist der eingetragene Nennbetrag der Grundschuld — nicht Ihre noch offene Restschuld. Eine pauschale Faustregel lautet rund 0,2 % des Grundschuldbetrags für Notar und Grundbuchamt zusammen; der genaue Betrag ergibt sich aus den Gebührentabellen des GNotKG und wird vom Notar ermittelt.
| Eingetragene Grundschuld | Löschungskosten gesamt (Beispielwerte) |
|---|---|
| 100.000 € | ca. 273 € |
| 200.000 € | ca. 435 € |
| 300.000 € | ca. 635 € |
| 500.000 € | ca. 935 € |
Beispielwerte gemäß GNotKG-Gebühren (Quelle: notar-drkotz.de, Stand 2026), netto zzgl. Mehrwertsteuer auf den Notaranteil. Es handelt sich um Orientierungswerte, keine eigene Berechnung — die genaue Summe ermittelt Ihr Notar.
Ein Hinweis aus der Praxis: Auch wenn der Kredit längst abbezahlt ist, die Grundschuld aber noch im Grundbuch steht, fallen bei einer Löschung diese Kosten an. Klären Sie das frühzeitig mit Ihrer Bank.
Maklerprovision: Was zahlt der Verkäufer in NRW?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei Wohnimmobilien (§§ 656a–656d BGB):
- Beauftragen beide Seiten denselben Makler (Doppeltätigkeit, § 656c BGB), teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision je zur Hälfte.
- Beauftragt nur eine Partei den Makler (§ 656d BGB), darf sie höchstens die Hälfte auf die andere Partei abwälzen — und auch erst, nachdem sie ihren eigenen Anteil nachweislich gezahlt hat.
In NRW liegt der übliche Anteil je Partei bei rund 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Die Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt und frei verhandelbar — rund 3,57 % je Seite ist der marktübliche Wert, kein Pflichtsatz. Wichtig: Die Provision ist eine Erfolgsprovision und wird erst mit dem wirksamen notariellen Kaufvertrag fällig. Kommt kein Verkauf zustande, entsteht keine Provision.
Wie die Maklerprovision in NRW berechnet wird und wann sie fällig ist →
Energieausweis: Pflicht und Kosten
Der Energieausweis ist für Verkäufer nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtend. Er muss spätestens bei der ersten Besichtigung vorgelegt und beim Verkauf an den Käufer übergeben werden (§ 80 GEG); bei einem Verstoß droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro (§ 108 GEG).
- Verbrauchsausweis — basiert auf den Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, günstig und schnell. Größenordnung: rund 50–100 Euro.
- Bedarfsausweis — aufwändiger, mit Vor-Ort-Begehung und Bauunterlagen, dafür aussagekräftiger. Größenordnung: rund 300–500 Euro.
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Liegt ein gültiger Ausweis vor, entstehen keine neuen Kosten. In der Praxis beschaffen wir den Energieausweis im Rahmen der Vermarktung oder begleiten den Prozess für Sie.
Energieausweis beim Verkauf: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis und die Effizienzklassen erklärt →
Vorfälligkeitsentschädigung: wenn der Kredit noch läuft
Wer beim Verkauf ein laufendes Darlehen mit gebundenem Zinssatz vorzeitig ablöst, zahlt der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ihre Höhe hängt vom Zinsumfeld ab — und kann in günstigen Konstellationen sogar bei null Euro liegen.
Weil dieser Posten je nach Vertrag schnell vierstellig wird, gehört er früh in Ihre Kalkulation. Welche Regeln gelten, wann die Entschädigung entfällt und wie Sie sie senken, haben wir gesondert ausführlich erklärt:
Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf: Was Ihre Bank berechnen darf →
Spekulationssteuer: Wann wird der Gewinn besteuert?
Gewinne aus dem privaten Verkauf einer Immobilie können einkommensteuerpflichtig sein (§ 23 EStG). In zwei Fällen bleibt der Verkauf aber in der Regel steuerfrei:
- Zwischen Anschaffung und Verkauf liegen mehr als zehn Jahre — dann liegt kein steuerbares privates Veräußerungsgeschäft mehr vor.
- Sie haben die Immobilie selbst bewohnt — entweder durchgehend oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren.
Fällt doch Steuer an, wird der Gewinn (Verkaufserlös abzüglich Anschaffungs- und Verkaufskosten) mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert — einen festen „Spekulationssteuersatz" gibt es nicht. Es gilt eine Freigrenze von 1.000 Euro pro Jahr (seit 2024); wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig — nicht nur der über 1.000 Euro liegende Teil. Die Beurteilung Ihres Einzelfalls gehört zwingend zu Ihrem Steuerberater.
Wann Spekulationssteuer anfällt und wie Sie sie legal vermeiden — mit Steuerfrei-Check →
Unterlagen und Vorbereitung: kleinere Posten
Der Verkäufer stellt vollständige Unterlagen bereit. Die Beschaffungskosten sind überschaubar — Größenordnungen:
| Unterlage | Kosten (Größenordnung) |
|---|---|
| Grundbuchauszug (einfach / beglaubigt) | ca. 10 € / 15–20 € |
| Flurkarte / Lageplan | ca. 20–50 € |
| Energieausweis | ca. 50–500 € (siehe oben) |
| Wertgutachten (optional) | ca. 300–1.500 € (Kurzgutachten) |
Größenordnungen aus Fachquellen, Stand Juni 2026. Beauftragen Sie einen Makler, sind Grundbuchauszug, Lageplan und Unterlagenrecherche in der Regel in der Provision enthalten — ohne Aufpreis. Ein eigenes Wertgutachten ist für den Verkauf meist nicht nötig.
Gesamtüberblick: ein Beispiel
Wie sich die Kosten zusammensetzen, zeigt ein vereinfachtes Beispiel: Kaufpreis 450.000 Euro, noch laufende Grundschuld 200.000 Euro, Eigennutzung über mehrere Jahre (kein Spekulationssteuerfall).
| Kostenposition | Betrag (Beispiel) |
|---|---|
| Löschung Grundschuld (Notar + Grundbuchamt) | ca. 435–500 € |
| Maklerprovision Verkäuferanteil (3,57 % von 450.000 €) | ca. 16.065 € |
| Energieausweis | ca. 50–500 € |
| Unterlagenbeschaffung | ca. 50–100 € |
| Summe (ohne Vorfälligkeit und Steuer) | ca. 16.600–17.200 € |
Vereinfachtes Beispiel, Größenordnungen Stand Juni 2026. Eine Vorfälligkeitsentschädigung (0 € bis mehrere tausend Euro) und eine etwaige Spekulationssteuer kommen je nach Einzelfall hinzu.
Im Hochpreissegment ab rund 350.000 Euro — wie es in Grevenbroich, Dormagen und Rommerskirchen zunehmend gehandelt wird — summieren sich die Verkäuferkosten schnell auf einen fünfstelligen Betrag. Genau deshalb gehört eine ehrliche Kalkulation an den Anfang: Wer seine Netto-Position früh kennt, entscheidet bei Preis und Zeitpunkt souveräner. Das ist der eigentliche Wert einer guten Begleitung — nicht schöngerechnete Zahlen, sondern ein vollständiges Bild.
Wie ein professioneller Immobilienverkauf im Rhein-Kreis Neuss abläuft →
Inhaber, IHK-zertifiziert · gemeinsam mit Klaus Müller, in der Immobilienbranche seit 1990.