Darf ich verkaufen, wenn noch ein Kredit läuft?
Ja. Ein laufendes Darlehen ist kein Hindernis für den Verkauf. Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld der Bank wird aus dem Kaufpreis abgelöst und anschließend gelöscht. Den Verkauf selbst entscheiden allein Sie als Eigentümer.
Rechtlich steht Ihnen der Weg offen: § 490 Abs. 2 BGB gibt Ihnen das Recht, ein durch ein Grundpfandrecht gesichertes Darlehen mit festem Sollzins vorzeitig zu kündigen, wenn Ihre berechtigten Interessen dies gebieten. Der Verkauf einer Immobilie — der Wunsch, die belastete Sache anderweitig zu verwerten — ist ein solches anerkanntes Interesse. Die Kündigung ist frühestens sechs Monate nach vollständiger Auszahlung des Darlehens möglich. Als Ausgleich schulden Sie der Bank den Schaden, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht (§ 490 Abs. 2 Satz 3 BGB) — die Vorfälligkeitsentschädigung.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung — und wann fällt sie an?
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Schadensersatz dafür, dass die Bank durch Ihre vorzeitige Rückzahlung Zinseinnahmen verliert, mit denen sie bis zum Ende der Zinsbindung gerechnet hat. Sie fällt an, wenn Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins vor Ablauf der Zinsbindung ablösen.
Rechtsgrundlage für den Anspruch der Bank ist § 502 Abs. 1 BGB: Sie kann eine angemessene Entschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen. Ein wichtiger Unterschied: Bei typischen Immobilienkrediten von Privatpersonen (Immobiliar-Verbraucherdarlehen) ist die Entschädigung der Höhe nach nicht gesetzlich gedeckelt. Die oft genannte Obergrenze von einem Prozent (§ 502 Abs. 3 BGB) gilt nur für allgemeine Verbraucherkredite, nicht für Immobiliardarlehen. Die Entschädigung entsteht nicht automatisch — die Bank muss sie berechnen, und Sie können die Berechnung schriftlich verlangen.
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Der Bundesgerichtshof hat zwei Berechnungsmethoden anerkannt (Grundsatzurteil vom 1. Juli 1997, XI ZR 267/96; später bestätigt). Maßstab ist stets der Zinsschaden der Bank, nicht ein fester Prozentsatz:
| Methode | So wird gerechnet |
|---|---|
| Aktiv-Passiv | Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und der Rendite, die die Bank durch eine laufzeitgleiche Wiederanlage in sicheren Kapitalmarkttiteln (Pfandbriefe) erzielen kann. Ersparte Risiko- und Verwaltungskosten werden abgezogen, der Betrag wird abgezinst. In der Praxis der häufigste Weg. |
| Aktiv-Aktiv | Es wird unterstellt, dass die Bank das Geld sofort als neues Darlehen vergibt; Maßstab ist der Zins eines Vergleichsdarlehens. |
Vereinfachte Darstellung nach der BGH-Rechtsprechung (u. a. XI ZR 267/96). Die Bank darf im Regelfall die für sie günstigere Methode wählen.
Wichtig zu Ihren Gunsten: Vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte muss die Bank in der Berechnung berücksichtigen — selbst dann, wenn Sie sie nie genutzt haben (BGH XI ZR 388/14, 19. Januar 2016). Das senkt die Berechnungsbasis.
Hinzu kommt eine Entwicklung der jüngeren Rechtsprechung: Die Bank muss die wesentlichen Parameter der Berechnung im Vertrag nachvollziehbar benennen. Tut sie das nicht, kann der Anspruch ganz entfallen (BGH XI ZR 75/23, 3. Dezember 2024, und XI ZR 22/24, 20. Mai 2025). Ein konkretes Euro-Rechenbeispiel finden Sie hier bewusst nicht — das Ergebnis hängt von Ihrem Vertrag, dem Ablösedatum und dem tagesaktuellen Marktzins ab. Lassen Sie sich die Berechnung von Ihrer Bank schriftlich aushändigen.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung heute?
Die Höhe hängt von drei Faktoren ab:
- Ihrer Restschuld zum Zeitpunkt der Ablösung,
- der Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Marktzins,
- der verbleibenden Restlaufzeit der Zinsbindung.
Das Grundprinzip: Je höher Ihr alter Vertragszins über dem aktuellen Marktzins liegt, desto geringer ist der Schaden der Bank — und desto niedriger die Entschädigung. Nach der Zinswende 2022 (die Bauzinsen stiegen von rund einem auf rund vier Prozent) liegt die Entschädigung für viele Altdarlehen aus der Niedrigzinsphase deshalb niedrig oder sogar bei null Euro.
Umgekehrt gilt: Wer in der Hochzinsphase 2022/2023 finanziert hat und seither sind die Marktzinsen gesunken, muss eher mit einer spürbaren Entschädigung rechnen. Eine belastbare Faustformel in Prozent gibt es nicht. Bei werthaltigen Objekten im Sweet-Spot ab rund 350.000 Euro — wie sie in Grevenbroich, Dormagen und Rommerskirchen zunehmend gehandelt werden — sind die Restschuldbeträge absolut hoch; schon ein Zinsunterschied von einem Prozentpunkt kann je nach Restlaufzeit mehrere tausend Euro ausmachen. Genau deshalb gehört dieser Betrag früh in Ihre Verkaufsplanung.
Wann fällt keine oder eine reduzierte Entschädigung an?
In mehreren Fällen schulden Sie der Bank nichts oder weniger. Die wichtigsten im Überblick:
| Situation | Was gilt |
|---|---|
| Mehr als 10 Jahre seit Auszahlung | Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Kündigung mit sechs Monaten Frist, ohne Entschädigung. Maßgeblich ist der Tag der vollständigen Auszahlung. Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden (§ 489 Abs. 4 BGB). |
| Variabler Zinssatz | Kündigung jederzeit mit drei Monaten Frist, ohne Entschädigung (§ 489 Abs. 2 BGB). |
| Zinsbindung ausgelaufen | Ist die Zinsbindung vorbei und keine Anschlussvereinbarung getroffen, fällt keine Entschädigung an. |
| Unzureichende Vertragsangaben | Fehlen im Vertrag die nötigen Angaben zur Berechnung, kann der Anspruch nach § 502 Abs. 2 BGB ganz entfallen (siehe BGH-Urteile 2024/2025). |
| Kündigung durch die Bank | Kündigt die Bank das Darlehen selbst, darf sie keine Entschädigung verlangen (BGH XI ZR 103/15, 19. Januar 2016). |
Allgemeine Darstellung der Rechtslage, Stand der Recherche Juni 2026. Maßgeblich ist Ihr individueller Vertrag.
Wie lässt sich die Entschädigung vermeiden oder senken?
- Verkauf zeitlich planen. Wer flexibel ist, terminiert den Verkauf nach Ablauf der Zinsbindung oder der Zehnjahresfrist — dann fällt keine Entschädigung an.
- Darlehensübernahme durch den Käufer. Der Käufer übernimmt mit Zustimmung der Bank Ihr Darlehen zu den bisherigen Konditionen (Schuldübernahme nach §§ 414 ff. BGB). Die Bank prüft seine Bonität; ist das Ausfallrisiko gleich oder geringer, stimmt sie in der Regel zu. Es entsteht keine Entschädigung.
- Sicherheitentausch. Statt die Immobilie aus dem Kredit zu entlassen, bieten Sie der Bank eine gleichwertige Ersatzsicherheit an; das Darlehen läuft weiter. Der BGH hat das unter engen Voraussetzungen anerkannt (XI ZR 398/02, 3. Februar 2004) — ein allgemeines, erzwingbares Recht ist es aber nicht; die Bank kann sachlich begründet ablehnen und tut das in der Praxis häufig.
- Sondertilgungen nutzen. Erlaubt Ihr Vertrag jährliche Sondertilgungen, senken diese vor der Ablösung die Restschuld und damit die Berechnungsbasis.
- Berechnung prüfen lassen. In einem nennenswerten Teil der Fälle ist die Bankberechnung zu hoch. Eine Prüfung durch die Verbraucherzentrale oder einen auf Bankrecht spezialisierten Anwalt kann sich lohnen. Bei unzureichenden Vertragsangaben kann der Anspruch zudem ganz entfallen (§ 502 Abs. 2 BGB).
Erster Schritt vor allem anderen: Fordern Sie bei Ihrer Bank eine kostenlose schriftliche Berechnung an. Auf Verlangen muss die Bank Ihnen die Höhe der Entschädigung mitteilen (§ 493 Abs. 5 BGB).
Was passiert beim Verkauf mit der Grundschuld?
Die Grundschuld ist die im Grundbuch eingetragene Sicherheit der Bank. Sie ist kein Hindernis, muss aber geregelt werden. Der Standardweg ist die Ablösung aus dem Kaufpreis: Der Notar gestaltet den Kaufvertrag so, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank fließt, bevor Sie den Rest erhalten. Nach Eingang der vollständigen Zahlung (Restschuld zuzüglich etwaiger Entschädigung) stellt die Bank die Löschungsbewilligung aus; mit ihr beantragt der Notar die Löschung der Grundschuld im Grundbuch.
Die Löschungskosten für Notar und Grundbuchamt trägt üblicherweise der Verkäufer. Sie bemessen sich nach dem eingetragenen Nennbetrag der Grundschuld (nicht nach der Restschuld) und liegen in der Regel im Bereich einiger Hundert Euro. Übernimmt der Käufer das Darlehen, kann die Grundschuld bestehen bleiben — das spart die Löschung. Den genauen Ablauf vom Notartermin bis zur Übergabe lesen Sie hier:
Vom Notartermin bis zur Schlüsselübergabe — der rechtliche Ablauf verständlich →
Was sollten Sie als Eigentümer konkret tun?
- Ablösebetrag erfragen. Lassen Sie sich von der Bank den genauen Betrag zum geplanten Verkaufszeitpunkt nennen (Restschuld zuzüglich Entschädigung).
- Berechnung prüfen lassen. Im Zweifel durch die Verbraucherzentrale oder einen Fachanwalt — Fehler zulasten des Kreditnehmers sind nicht selten.
- Vertrag prüfen. Enthält er Sondertilgungsrechte? Sind die Pflichtangaben zur Berechnung vollständig?
- Zeitpunkt prüfen. Ist die Zehnjahresfrist nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB bald erreicht? Eine kurze Wartezeit kann die Entschädigung ersparen.
- In die Preisfindung einrechnen. Der Erlös sollte Restschuld, Entschädigung und Löschungskosten decken. Eine ehrliche Wertermittlung schafft hier die Grundlage.
Wir begleiten Sie bei Rohner Immobilien durch genau diesen Ablauf — von der ersten Orientierung über die Wertermittlung bis zur Abstimmung mit dem Notar. Ruhig, sachlich und mit dem vollständigen Bild Ihrer Netto-Situation, bevor Entscheidungen fallen.
Was kostet ein Hausverkauf? Alle Nebenkosten für Verkäufer im Überblick →
Inhaber, IHK-zertifiziert · gemeinsam mit Klaus Müller, in der Immobilienbranche seit 1990.