Wie wird die monatliche Rate berechnet?

Die monatliche Rate eines Annuitätendarlehens ergibt sich aus dem Darlehensbetrag multipliziert mit der Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung, geteilt durch zwölf. Beispiel: 360.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ergeben rund 1.650 Euro im Monat. Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt, die Rate bleibt während der Zinsbindung gleich.

Was ist die Restschuld nach der Zinsbindung?

Nach Ablauf der Zinsbindung (etwa 10, 15 oder 20 Jahre) ist das Darlehen in der Regel noch nicht vollständig getilgt. Der verbleibende Betrag ist die Restschuld; für ihn vereinbaren Sie eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Konditionen. Je höher die anfängliche Tilgung, desto geringer die Restschuld.

Wie viel Eigenkapital sollte ich einbringen?

Als Orientierung gilt: idealerweise mindestens die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision) aus Eigenkapital. Mehr Eigenkapital senkt den Darlehensbetrag, die Rate und oft auch den Zinssatz. Die passende Höhe hängt von Ihrer Situation ab und gehört in ein Finanzierungsgespräch.

Ersetzt dieser Rechner eine Finanzierungsberatung?

Nein. Der Rechner liefert eine unverbindliche Beispielrechnung für ein Annuitätendarlehen und ersetzt keine Finanzierungs- oder Anlageberatung. Ihre tatsächlichen Konditionen hängen von Bonität, Objekt und Markt ab und werden von Ihrer Bank oder einem Finanzierungsberater ermittelt. Wir stellen auf Wunsch den Kontakt zu erfahrenen Finanzierungspartnern her.

Finanzierungsrechner — monatliche Rate berechnen

Was kostet meine Immobilie im Monat?

Kaufpreis, Eigenkapital, Zins und Tilgung einstellen — und sofort Ihre monatliche Rate, die Restschuld nach der Zinsbindung und die ungefähre Gesamtlaufzeit sehen.

Unverbindliche Beispielrechnung für ein Annuitätendarlehen — keine Finanzierungs- oder Anlageberatung. Ihre tatsächlichen Konditionen nennt Ihre Bank.

Wie sich Ihre Rate zusammensetzt

Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie jeden Monat denselben Betrag — die Annuität. Sie besteht aus zwei Teilen: dem Zins auf die noch offene Restschuld und der Tilgung, mit der Sie das Darlehen abbauen. Weil die Restschuld mit jeder Rate kleiner wird, sinkt der Zinsanteil über die Zeit und der Tilgungsanteil wächst — die monatliche Rate bleibt während der Zinsbindung aber gleich.

Die Faustformel: Monatsrate = Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Bei 360.000 € Darlehen, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung sind das rund 1.650 € im Monat.

Warum die Zinsbindung so wichtig ist

Den Sollzins sichern Sie sich für eine feste Zeit — die Zinsbindung, üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. Danach ist das Darlehen meist noch nicht abbezahlt; für die verbleibende Restschuld brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Zinsen. Genau deshalb zeigt der Rechner die Restschuld am Ende der Bindung an: Sie ist das, was Sie an das künftige Zinsumfeld „weiterreichen". Eine höhere anfängliche Tilgung und eine längere Zinsbindung verkleinern dieses Risiko.

Was die Konditionen wirklich beeinflusst

Faktor	Wirkung auf Ihre Finanzierung
Eigenkapital	Mehr Eigenkapital senkt Darlehensbetrag, Rate und häufig auch den Zinssatz.
Bonität & Einkommen	Bestimmen den individuellen Zinssatz und den Spielraum bei der Rate.
Objekt & Lage	Wert und Beleihung wirken auf die Konditionen — die Bank bewertet die Sicherheit mit.
Tilgungshöhe	Höhere Tilgung = schneller schuldenfrei, geringere Restschuld, aber höhere Monatsrate.
Sondertilgungen	Vereinbarte Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit zusätzlich — im Rechner bewusst nicht enthalten.

Allgemeine Orientierung, Stand Juni 2026. Die genauen Konditionen ermittelt Ihre Bank oder ein Finanzierungsberater anhand Ihrer Unterlagen.

Unsere Rolle — und wo Ihre Bank übernimmt

Wir sind Makler, keine Finanzierungsberater. Was wir beitragen: eine ehrliche Wertermittlung, vollständige Objektunterlagen für die Bank und auf Wunsch den Kontakt zu erfahrenen, unabhängigen Finanzierungspartnern in der Region. Die verbindliche Beratung und das Angebot kommen von Ihrer Bank — wir sorgen dafür, dass Sie mit einem klaren, vollständigen Bild ins Gespräch gehen.

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Carlo Rohner

Inhaber, IHK-zertifiziert · gemeinsam mit Klaus Müller, in der Immobilienbranche seit 1990.

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Häufige Fragen zum Finanzierungsrechner

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