Eine Immobilie als Kapitalanlage — allein oder gemeinsam kaufen?
Solange Sie nicht verheiratet sind, ist der Alleinkauf durch den Höherverdiener in den meisten Fällen die einfachere und günstigere Wahl — bei der laufenden Steuer, der Haftung, der Verkaufsfreiheit und im Trennungsfall. 50/50 lohnt vor allem, wenn beide Einkommen für die Finanzierung gebraucht werden oder Sie bewusst gemeinsam investieren wollen — dann aber nie ohne schriftliche Absicherung. Sobald Sie heiraten, ändert sich die Rechnung grundlegend.
IHK-zertifiziert · Carlo RohnerEine Frage dreht fast alles: verheiratet oder nicht?
Ob „allein" oder „gemeinsam" die bessere Antwort ist, hängt weniger an der Quote als an zwei Faktoren — und der erste ist Ihr Familienstand. Solange Sie nicht verheiratet sind, hat die Eigentumsstruktur volle Wirkung: steuerlich, bei der Haftung und im Erbrecht. Eine Verlobung ändert daran übrigens nichts — Verlobte werden steuer- und erbrechtlich wie fremde Personen behandelt.
Sobald Sie verheiratet sind, verschiebt sich die Empfehlung: Durch die Zusammenveranlagung ist es für die laufende Einkommensteuer weitgehend gleich, wem die Immobilie gehört, und Anteile lassen sich später steuerfrei übertragen. Dann entscheidet die Eigentumsfrage vor allem über Haftung, Erbe und Flexibilität.
Der zweite Faktor: wie weit Ihre Einkommen auseinanderliegen. Großer Abstand spricht klar für Alleineigentum beim Höherverdiener; ähnliche Einkommen machen 50/50 steuerlich kaum schlechter.
Allein oder zu zweit (50/50) — was bedeutet das?
Allein kaufen
Meist die klarere und steuerlich günstigere Lösung.
- Die Steuervorteile der ersten Jahre wirken voll bei Ihnen — besonders bei hohem Einkommen.
- Nur Sie haften für den Kredit. Ihr Partner bleibt finanziell außen vor.
- Sie entscheiden allein über Vermietung, Mietpreis, Refinanzierung und Verkauf.
- Klare Verhältnisse, falls sich die Beziehung verändert.
Gemeinsam (50/50)
Sinnvoll, wenn beide gleichberechtigt tragen — aber mit mehr Risiko.
- Beide haften voll für den gesamten Kredit — auch nach einer Trennung.
- Im Streitfall kann jeder den Verkauf erzwingen, oft unter Marktwert.
- Ohne Trauschein erbt der Partner nichts — der Anteil geht an dessen Familie.
- Nur ratsam mit klarer, schriftlicher Vereinbarung (siehe unten).
Die einfache Faustregel. Verdient einer von Ihnen deutlich mehr und reicht sein Einkommen für die Finanzierung? Dann ist der Alleinkauf durch diese Person meist die beste Wahl. Brauchen Sie beide Einkommen für den Kredit — oder wollen Sie bewusst zu gleichen Teilen investieren? Dann kaufen Sie gemeinsam, aber sichern Sie sich ab.
Warum das Einkommen über die Steuer entscheidet
Bei einer vermieteten Immobilie übersteigen in den ersten Jahren die absetzbaren Kosten — Abschreibung (AfA) und Schuldzinsen — oft die Mieteinnahmen. Es entsteht ein steuerlicher Verlust, der Ihr übriges Einkommen, etwa Ihr Gehalt, mindert. Und genau hier liegt der Hebel: Ein solcher Verlust ist umso mehr wert, je höher der persönliche Steuersatz dessen ist, der ihn nutzt.
Ein vereinfachtes Beispiel: 20.000 € Jahresverlust, einmal voll beim Höherverdiener (Spitzensteuersatz 42 %), einmal zur Hälfte bei einem Partner mit sehr geringem Einkommen.
| Zuordnung von 20.000 € Verlust | Steuerersparnis pro Jahr |
|---|---|
| Alleineigentum beim Höherverdiener (42 %) | ≈ 8.400 € |
| 50/50, ein Partner unter dem Grundfreibetrag (12.348 € / 2026) | ≈ 4.200 € |
Vereinfachte Beispielrechnung zur Veranschaulichung — keine Zusage. Der Verlustanteil des Geringverdieners „verpufft" steuerlich weitgehend. Bei Ehepaaren ist die Zuordnung dagegen weitgehend neutral, weil beide Einkommen zusammen veranlagt werden.
Wie hoch die Abschreibung ausfällt, hängt vom Gebäude ab: Bestandsgebäude (Fertigstellung 1925–2022) werden mit 2 % pro Jahr abgeschrieben, ab Baujahr 2023 mit 3 %. Für neue Wohngebäude mit Baubeginn ab Oktober 2023 ist zusätzlich eine degressive Abschreibung von 5 % möglich (§ 7 Abs. 5a EStG) — mit besonders hohen Abzügen in den ersten Jahren. Welche Variante für Sie greift, klärt Ihr Steuerberater.
Schlussfolgerung: Wenn ein Partner deutlich mehr verdient, gehört das Eigentum — und damit der Verlust — in der Regel zu dieser Person.
Die teuerste Falle: „erst allein, später aufteilen"
Ein verbreiteter Gedanke lautet: erst allein kaufen, später die Hälfte auf den Partner übertragen. Unverheiratet ist das ein teurer Umweg — als Ehepaar dagegen kostenlos. Der Unterschied am Beispiel eines Anteils im Wert von 200.000 €:
| Kosten der Anteilsübertragung (50 %, Wert 200.000 €) | verheiratet | unverheiratet |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (NRW 6,5 %) | 0 € | 13.000 € |
| Schenkungsteuer (Steuerklasse III, 30 % über 20.000 € Freibetrag) | 0 € | 54.000 € |
| Summe | 0 € | bis ~67.000 € |
Übertragungen zwischen Ehegatten sind grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 4 GrEStG), der Schenkungsfreibetrag beträgt 500.000 € (Steuerklasse I). Unverheiratet gilt Steuerklasse III mit nur 20.000 € Freibetrag. Vereinfacht und illustrativ; den Einzelfall prüft der Steuerberater.
Die Konsequenz: Wer früh zu gleichen Teilen besitzen möchte und nicht heiratet, kauft besser direkt gemeinsam — dann fällt die Grunderwerbsteuer nur einmal auf den Kaufpreis an, ohne spätere Übertragung.
Auch bei ungleichem Eigenkapital aufpassen. Bringt ein Partner deutlich mehr Eigenkapital ein, steht aber trotzdem 50/50 im Grundbuch, wertet das Finanzamt die Differenz als Schenkung — unverheiratet mit nur 20.000 € Freibetrag. Die saubere Lösung: die Grundbuchquote an den tatsächlichen Geldeinsatz anpassen (etwa 70/30) oder einen echten, schriftlichen Darlehensvertrag zwischen den Partnern.
Drei Dinge unbedingt schriftlich regeln
Ein gemeinsamer Kauf ist gut machbar — aber nur mit klarem Schutzgerüst. Diese drei Punkte gehören vor die Beurkundung, idealerweise mit Notar und Steuerberater.
Partnerschaftsvertrag beim Notar
Wer bringt wie viel Eigenkapital und Tilgung ein, und was passiert bei einer Trennung? Regeln Sie Abfindung, Vorkaufsrecht und einen klaren Verkaufsmechanismus — bevor es darauf ankommt.
Grundbuchquote = Geldeinsatz
Der Eigentumsanteil im Grundbuch sollte dem tatsächlichen Beitrag entsprechen. Wer mehr einbringt, hält mehr Anteil — sonst droht Schenkungsteuer auf die Differenz.
Gegenseitiges Testament
Ohne Heirat erbt Ihr Partner gesetzlich nichts — der Anteil ginge an dessen Familie. Ein gegenseitiges Testament (und ggf. ein Wohn- oder Nießbrauchrecht) gleicht das aus.
Ein vierter, oft übersehener Punkt: Eigentümer und Darlehensnehmer sollten übereinstimmen, und die Zinsen vom eigenen oder gemeinsamen Konto fließen. Sonst kann der Zinsabzug steuerlich verloren gehen.
Sobald Sie heiraten, öffnen sich neue Spielräume
Als Ehepaar ändert sich vieles zu Ihren Gunsten: Anteile lassen sich ohne Grunderwerbsteuer übertragen, und für Schenkungen gilt ein Freibetrag von 500.000 € alle zehn Jahre. Deshalb ist ein häufig sinnvoller Pfad: jetzt allein durch den Höherverdiener kaufen — und nach der Heirat bei Bedarf steuerfrei auf 50/50 umschichten.
Für Ehepaare gibt es darüber hinaus anerkannte Gestaltungen, um eine Kapitalanlage steuerlich zu optimieren (etwa der Verkauf zwischen Ehegatten für eine höhere Abschreibung). Diese funktionieren ausschließlich unter Ehegatten und haben enge Voraussetzungen — unter anderem die Zehn-Jahres-Frist der Spekulationssteuer.
Wichtig dabei: Bei einem entgeltlichen Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann auch zwischen Ehegatten Spekulationssteuer anfallen. Solche Schritte gehören immer in die Hand eines Steuerberaters.
Wir denken in Strukturen — und holen die richtigen Partner dazu
Als Makler beraten wir nicht in Steuer- oder Rechtsfragen — das dürfen und wollen wir nicht. Aber wir kennen diese Überlegungen aus der Praxis und denken sie von Anfang an mit: bei der Auswahl des passenden Objekts, bei der ehrlichen Einordnung von Lage, Zustand und erzielbarer Miete, und bei der Frage, wann ein Kauf oder Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist. Wo es konkret um Steuer und Vertrag geht, stellen wir den Kontakt zu unseren Steuerberatern und Notaren her und stimmen uns mit Ihren Beratern ab.
Das ist die Sorgfalt einer Manufaktur: lieber eine Frage mehr klären, bevor Sie unterschreiben.
Kapitalanlage allein oder gemeinsam — kurz beantwortet
Allein oder gemeinsam kaufen — was ist besser?
Solange Sie nicht verheiratet sind, ist der Alleinkauf durch den Partner mit dem höheren Einkommen meist die einfachere und günstigere Lösung: Die Steuervorteile der ersten Jahre wirken voll, nur eine Person haftet für den Kredit, und Verkauf wie Vermietung entscheiden Sie allein. Gemeinsam zu gleichen Teilen lohnt vor allem, wenn beide Einkommen für die Finanzierung gebraucht werden oder Sie bewusst zusammen investieren wollen — dann nur mit klarer schriftlicher Absicherung. Die Beurteilung im Einzelfall gehört zum Steuerberater.
Schützt Alleineigentum bei einer Scheidung vor dem Zugewinnausgleich?
Nur teilweise. Sind Sie verheiratet und leben in der Zugewinngemeinschaft, bleibt zwar das Eigentum beim Alleinkäufer — die Wertsteigerung während der Ehe fließt aber in den Zugewinnausgleich. Alleineigentum schützt also die Entscheidungsmacht, nicht die wirtschaftliche Teilhabe des Partners. Wer diese ausschließen möchte, braucht einen notariellen Ehevertrag.
Was passiert mit einer 50/50-Immobilie bei einer Trennung (unverheiratet)?
Unverheiratete kaufen in der Regel als Bruchteilseigentümer. Im Streitfall kann jeder die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen und notfalls die Teilungsversteigerung betreiben — oft mit einem Verkauf unter Marktwert. Zusätzlich haften bei gemeinsamer Finanzierung beide als Gesamtschuldner für den vollen Kredit, auch nach der Trennung. Ein gemeinsamer Kauf ohne schriftliche Vereinbarung ist deshalb riskant.
Können wir einen Anteil später steuerfrei übertragen?
Als Ehepaar in der Regel ja: Übertragungen zwischen Ehegatten sind von der Grunderwerbsteuer befreit, und für Schenkungen gilt ein Freibetrag von 500.000 € innerhalb von zehn Jahren. Unverheiratet ist beides teuer — es fällt Grunderwerbsteuer an (in NRW 6,5 %) und der Schenkungsfreibetrag beträgt nur 20.000 €. Wer früh zu gleichen Teilen besitzen möchte und nicht heiratet, kauft daher meist direkt gemeinsam.
Was müssen unverheiratete Paare beim gemeinsamen Kauf regeln?
Drei Dinge: einen notariellen Partnerschaftsvertrag (Eigenkapital, Tilgung, Trennungsfall), eine Grundbuchquote, die dem tatsächlichen Geldeinsatz entspricht (sonst droht Schenkungsteuer), und ein gegenseitiges Testament, weil unverheiratete Partner gesetzlich nichts erben. Sinnvoll ist außerdem, dass Eigentümer und Darlehensnehmer übereinstimmen.
Ersetzt dieser Ratgeber eine Steuer- oder Rechtsberatung?
Nein. Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die optimale Lösung hängt von Ihren Einkommen, der Finanzierung, dem Güterstand und Ihrer Lebensplanung ab. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an Steuerberater und Notar — gern stellen wir den Kontakt zu unseren Partnern her.
Quellen u. a.: §§ 21, 7, 23 EStG · §§ 16, 19 ErbStG · § 3 GrEStG · §§ 749, 1008, 1373 ff. BGB · § 180 ZVG (gesetze-im-internet.de); Grundfreibetrag 2026 und Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % (BMF, Finanzverwaltung NRW). Stand 2026, Bezug NRW. Allgemeine Information, keine Beratung.
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