Die Immobilienfinanzierung ist ein komplexes Thema, das sorgfältige Planung und ein klares Verständnis der eigenen finanziellen Möglichkeiten erfordert. Für viele ist die Finanzierung der Immobilie eine der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Umso wichtiger ist es, die richtigen Schritte zu gehen und alle Optionen genau zu kennen. In diesem Leitfaden zeigen wir Ihnen, wie Sie Ihre Immobilienfinanzierung strategisch planen und worauf Sie unbedingt achten sollten.
Vorbereitung: Finanzielle Ausgangssituation klären
Bevor Sie sich auf die Suche nach einer geeigneten Immobilienfinanzierung machen, sollten Sie Ihre finanzielle Situation sorgfältig analysieren. Starten Sie mit einer klaren Übersicht über Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Dazu zählen Gehälter, Mieteinnahmen oder andere regelmäßige Einnahmen sowie feste Kosten wie Miete, Versicherungen und alltägliche Ausgaben. Eine detaillierte Haushaltsrechnung hilft, Ihre monatliche Finanzlage realistisch einzuschätzen.
Das Eigenkapital spielt bei der Finanzierung eine wichtige Rolle. Für eine solide Basis wird oft ein Eigenkapitalanteil von etwa 20% des Kaufpreises empfohlen. Je höher Ihr Eigenkapital, desto günstiger sind meist die Finanzierungskonditionen.
Eine wichtige Richtlinie ist die sogenannte „Tragfähigkeitsgrenze“: Die monatliche Rate für die Immobilienfinanzierung sollte idealerweise nicht mehr als 35% Ihres Nettoeinkommens ausmachen. Diese Grenze gibt Ihnen Sicherheit, damit neben der Kreditrate noch genügend finanzieller Spielraum für weitere Ausgaben oder unerwartete Kosten bleibt.
Ein finanzieller Puffer für Notfälle ist ebenfalls ratsam. Rücklagen in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern sorgen dafür, dass Sie auch bei plötzlichen Ausgaben oder einem kurzfristigen Einkommensausfall finanziell abgesichert sind.
Zusätzlich kann ein Vergleich der Finanzierungsangebote von verschiedenen Banken und Anbietern hilfreich sein. Die Konditionen und Zinsen variieren oft deutlich – ein sorgfältiger Vergleich ermöglicht Ihnen, die Finanzierung zu optimalen Bedingungen zu erhalten.
Mit dieser umfassenden Vorbereitung legen Sie den Grundstein für eine sichere und gut durchdachte Immobilienfinanzierung.
Finanzierungsoptionen im Überblick
Je nach finanzieller Ausgangslage, langfristigen Zielen und persönlicher Präferenz gibt es unterschiedliche Optionen, eine Immobilie zu finanzieren. Die Wahl der passenden Finanzierungsform kann langfristig viel Geld sparen und ist entscheidend für eine nachhaltige und planbare Belastung. Die gängigsten Optionen sind:
Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die wohl verbreitetste Form der Immobilienfinanzierung. Hierbei zahlen Sie monatlich eine gleichbleibende Rate, die aus einem Zins- und Tilgungsanteil besteht. Während der Laufzeit verschiebt sich das Verhältnis: Der Tilgungsanteil steigt, während der Zinsanteil sinkt. Dank der konstanten Ratenhöhe bietet das Annuitätendarlehen eine hohe Planungssicherheit, da die monatliche Belastung immer gleich bleibt – ideal für alle, die eine stabile monatliche Rate bevorzugen und auf langfristige Kalkulierbarkeit setzen.
Volltilgerdarlehen
Das Volltilgerdarlehen ist eine Variante des Annuitätendarlehens, bei dem das Darlehen am Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt ist. Dies erfordert meist eine höhere monatliche Belastung, da keine Restschuld bleibt und der Kredit so schneller abgezahlt wird. Der Vorteil: Sie sind am Ende der Laufzeit komplett schuldenfrei und müssen sich nicht um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Die Zinsen für Volltilgerdarlehen sind häufig etwas günstiger, da das Kreditrisiko für die Bank geringer ist.
Bauspardarlehen
Das Bauspardarlehen basiert auf einem Bausparvertrag, der sich besonders für langfristige Planung eignet. Hier zahlen Sie zunächst eine gewisse Summe an, die sogenannte Ansparphase. Nach der Ansparphase steht Ihnen ein zinsgünstiges Darlehen zur Verfügung, um den Immobilienkauf zu finanzieren. Die Zinssätze sind von Beginn an festgelegt, was Ihnen eine hohe Sicherheit gibt. Bauspardarlehen eignen sich besonders gut für junge Menschen oder Familien, die noch etwas Zeit bis zum Immobilienkauf haben und sich schon frühzeitig günstige Zinsen sichern möchten.
KfW-Förderdarlehen
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet staatlich geförderte Darlehen an, die besonders günstige Zinskonditionen und spezielle Förderprogramme bieten. Diese Darlehen sind häufig an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, etwa an energieeffizientes Bauen oder Sanieren. Die KfW-Programme bieten sich besonders für Käufer an, die eine nachhaltige und energieeffiziente Immobilie finanzieren oder modernisieren möchten. Die Fördermittel können oft auch mit anderen Finanzierungsoptionen kombiniert werden und bieten attraktive Konditionen, die die Finanzierungskosten insgesamt senken können.
Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen ist eine spezielle Form der Anschlussfinanzierung. Es kann sich lohnen, wenn Sie bereits eine Immobilienfinanzierung haben und das Ende der Zinsbindung naht. Forward-Darlehen ermöglichen es Ihnen, sich schon heute die aktuellen Zinssätze für eine zukünftige Anschlussfinanzierung zu sichern, falls Sie mit steigenden Zinsen rechnen. Diese Form der Finanzierung ist vor allem in Zeiten niedriger Zinssätze eine attraktive Option, um zukünftige Finanzierungskosten zu reduzieren.
Variable Darlehen
Variable Darlehen bieten Flexibilität, da sie keine feste Zinsbindung haben. Stattdessen passen sich die Zinsen regelmäßig an das aktuelle Marktzinsniveau an. Dies kann besonders in Hochzinsphasen vorteilhaft sein, wenn Sie mit sinkenden Zinsen rechnen. Die Monatsraten können allerdings schwanken, was die Planbarkeit erschwert. Wer ein variables Darlehen abschließt, sollte finanziell flexibel und risikobereit sein.
Tilgungsfreie Darlehen
Tilgungsfreie Darlehen sind eher selten, aber in bestimmten Situationen interessant. Bei diesen Darlehen zahlen Sie nur die Zinsen, die Tilgung wird ausgesetzt. Diese Form eignet sich eher für Finanzierungen, bei denen die Immobilie als Investition oder Übergangslösung genutzt wird und z.B. später durch den Verkauf oder andere Einkommensquellen vollständig zurückgezahlt werden soll. Der Nachteil ist, dass die Restschuld bestehen bleibt und nicht durch monatliche Tilgungen reduziert wird.
Eigenkapital und seine Rolle
Eigenkapital ist ein entscheidender Faktor für eine solide und kostengünstige Immobilienfinanzierung. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger wird die Finanzierung, da das finanzielle Risiko für die Bank sinkt und die monatlichen Raten niedriger ausfallen können. Ein hoher Eigenkapitalanteil verbessert zudem oft die Konditionen und die Zinssätze, die Banken anbieten, was langfristig große Einsparungen ermöglicht.
Es wird häufig empfohlen, mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital mitzubringen. Damit kann nicht nur ein Teil des Immobilienkaufpreises, sondern auch die Kaufnebenkosten abgedeckt werden, die oft zwischen 8 und 15% des Kaufpreises liegen. Zu diesen Nebenkosten zählen Grunderwerbsteuer, Notarkosten und die Maklerprovision, die erheblich ins Gewicht fallen können.
Für viele Banken und Kreditgeber stellt ein Eigenkapitalanteil von 20% zudem eine Art Sicherheitsgrenze dar, die günstigere Konditionen erst ermöglicht. Bei einem geringeren Eigenkapitalanteil verlangen die meisten Kreditinstitute einen sogenannten Risikoaufschlag auf den Zinssatz, um das höhere Risiko zu kompensieren. Dieser Risikoaufschlag kann sich langfristig stark auf die Gesamtbelastung auswirken und die monatlichen Raten erhöhen.
Falls es Ihnen möglich ist, mehr als 20% Eigenkapital einzubringen, können Sie die Gesamtkosten der Finanzierung noch weiter senken und schneller schuldenfrei werden. Wer etwa 30% oder mehr an Eigenkapital einbringt, profitiert oft von deutlich günstigeren Zinssätzen und einer niedrigeren Restschuld am Ende der Laufzeit.
Dabei ist es jedoch wichtig, nicht das gesamte Eigenkapital in die Finanzierung einfließen zu lassen. Ein finanzieller Puffer ist essenziell, um bei unvorhergesehenen Ausgaben – etwa für Reparaturen oder Einkommenseinbußen – flexibel zu bleiben. Experten raten dazu, etwa drei bis sechs Monatsgehälter als Rücklage zu behalten, um die finanzielle Sicherheit auch nach dem Immobilienkauf zu gewährleisten.
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Die richtige Finanzierungssumme berechnen
Um die optimale Finanzierungssumme zu ermitteln, ist es wichtig, alle Kosten rund um den Immobilienkauf genau zu kennen und zu kalkulieren. Die Basis bildet natürlich der Kaufpreis der Immobilie, doch damit allein sind die Ausgaben noch lange nicht abgedeckt. Damit Sie finanziell auf der sicheren Seite stehen, sollten Sie alle anfallenden Nebenkosten und potenziellen Zusatzkosten in die Berechnung einbeziehen.
Kaufpreis und Kaufnebenkosten
Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen oft zwischen 8 und 15% des Kaufpreises an Kaufnebenkosten an. Zu diesen gehören:
Notarkosten: Diese belaufen sich üblicherweise auf etwa 1,5% des Kaufpreises und sind gesetzlich festgelegt.
Grunderwerbsteuer: Diese variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.
Maklergebühren: Sofern ein Makler am Kauf beteiligt ist, können hier noch einmal 3% bis 7% des Kaufpreises hinzukommen, abhängig von der regionalen Regelung.
Insgesamt machen die Kaufnebenkosten oft einen beachtlichen Teil der Gesamtsumme aus. Es ist wichtig, diese frühzeitig in die Planung einzubeziehen, um die Finanzierungssumme nicht zu niedrig anzusetzen.
Renovierungs- und Modernisierungskosten
Gerade bei älteren Immobilien oder Bestandsimmobilien sollten Sie auch eventuelle Renovierungs- und Modernisierungskosten einkalkulieren. Eine Immobilie kann auf den ersten Blick günstig erscheinen, doch die Kosten für Renovierungen, energetische Modernisierungen oder Instandhaltungen können erheblich sein. Es empfiehlt sich, vor dem Kauf einen Gutachter oder Bausachverständigen hinzuzuziehen, der mögliche Sanierungsbedarfe genau einschätzt. Für eine umfassende Renovierung sollten Sie mindestens 5% bis 10% des Kaufpreises einplanen, abhängig vom Zustand der Immobilie.
Puffer für unvorhergesehene Kosten
Neben den offensichtlichen Kosten lohnt es sich, einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen. Unerwartete Kosten können beispielsweise durch rechtliche Fragen, notwendige Reparaturen oder Anpassungen an den persönlichen Geschmack entstehen. Ein finanzieller Spielraum von etwa 5% der gesamten Finanzierungssumme sorgt dafür, dass Sie auch bei unvorhergesehenen Kosten handlungsfähig bleiben und sich nicht in finanzielle Engpässe begeben.
Eigenkapital berücksichtigen und Finanzierungssumme anpassen
Nachdem alle Kosten bekannt sind, sollten Sie den Anteil des Eigenkapitals von der Gesamtsumme abziehen, um die tatsächlich benötigte Finanzierungssumme zu ermitteln. Je höher das Eigenkapital, desto geringer die Fremdfinanzierung und damit die monatliche Belastung. Denken Sie jedoch daran, dass das Eigenkapital nicht komplett aufgebraucht wird, sondern ein Puffer für Notfälle bestehen bleibt.
Monatliche Belastbarkeit und Finanzierungshöhe anpassen
Zuletzt ist es wichtig, die Finanzierungssumme an Ihre persönliche finanzielle Belastbarkeit anzupassen. Kalkulieren Sie die monatliche Rate so, dass sie nicht mehr als 35% Ihres Nettoeinkommens beansprucht. So bleibt Ihre Finanzierung auch langfristig tragbar und Sie können die Immobilie entspannt finanzieren, ohne Ihre übrigen Lebenshaltungskosten zu stark einzuschränken.
Zinsbindung und Laufzeiten – Was ist optimal?
Die Wahl der Zinsbindung und der Laufzeit eines Darlehens sind entscheidende Faktoren für die Kosten und Planungssicherheit Ihrer Immobilienfinanzierung. Durch die Festlegung auf eine bestimmte Zinsbindung sichern Sie sich für einen definierten Zeitraum gegen mögliche Zinsanstiege ab, was besonders bei niedrigen Zinsniveaus von Vorteil ist.
Längere Zinsbindung: Sicherheit durch Planbarkeit
Eine längere Zinsbindung von 10, 15 oder sogar 20 Jahren kann sich lohnen, wenn die Zinsen aktuell niedrig sind. Durch die Festschreibung eines günstigen Zinssatzes bleibt die monatliche Belastung über viele Jahre hinweg stabil, was vor allem für langfristige Planungen und höhere Budgetsicherheit sinnvoll ist. Mit einer längeren Zinsbindung kann man also die Höhe der zukünftigen Raten besser kalkulieren und hat eine gewisse finanzielle Sicherheit. Allerdings sind die Zinssätze bei längeren Bindungszeiten tendenziell etwas höher, da die Bank das Risiko steigender Zinsen über einen längeren Zeitraum trägt.
Kürzere Zinsbindung: Flexibilität, aber mit Risiko
Eine kürzere Zinsbindung, etwa über 5 Jahre, bietet in der Regel niedrigere Zinssätze und damit geringere monatliche Raten. Dies kann sinnvoll sein, wenn Sie damit rechnen, dass die Zinsen in Zukunft weiter sinken oder Sie das Darlehen durch Sondertilgungen schneller abbezahlen möchten. Nach Ablauf der Zinsbindung benötigen Sie allerdings eine Anschlussfinanzierung, und es besteht das Risiko, dass das Zinsniveau dann deutlich höher liegt. Gerade in Zeiten steigender Zinsen kann das die finanzielle Belastung erheblich erhöhen.
Laufzeit: Den Tilgungsplan anpassen
Die Laufzeit eines Darlehens ist die Dauer, bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Hier gilt: Je kürzer die Laufzeit, desto schneller sind Sie schuldenfrei, jedoch fallen bei kürzeren Laufzeiten auch die monatlichen Raten höher aus. Eine längere Laufzeit reduziert die monatliche Belastung, erhöht jedoch die Gesamtkosten der Finanzierung, da die Zinskosten über einen längeren Zeitraum anfallen.
Kombination von Zinsbindung und Tilgungsflexibilität
Einige Banken bieten die Möglichkeit, die Zinsbindung mit flexiblen Sondertilgungen zu kombinieren. So können Sie jährlich einen bestimmten Betrag zusätzlich tilgen und damit die Restschuld reduzieren, ohne an die fixen monatlichen Raten gebunden zu sein. Diese Flexibilität kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn Sie damit rechnen, in den nächsten Jahren über zusätzliche Mittel zu verfügen, etwa durch eine Gehaltserhöhung, eine Erbschaft oder den Verkauf von Wertanlagen.
Forward-Darlehen als Absicherung gegen steigende Zinsen
Wenn das Ende der Zinsbindung absehbar ist und das Zinsniveau voraussichtlich steigen wird, bietet sich ein Forward-Darlehen an. Damit sichern Sie sich den aktuellen Zinssatz für die zukünftige Anschlussfinanzierung, teilweise bis zu fünf Jahre im Voraus. So können Sie sich gegen steigende Zinsen absichern und Ihre Finanzierung planbarer gestalten.
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Fördermöglichkeiten und staatliche Unterstützung nutzen
Eine oft unterschätzte Möglichkeit, die Finanzierung einer Immobilie zu erleichtern, sind staatliche Förderprogramme und Zuschüsse. Je nach Art der Immobilie, persönlichen Umständen und Standort gibt es zahlreiche Fördermöglichkeiten, die Ihre Finanzierungskosten senken können. Hier ein Überblick über die wichtigsten Optionen:
KfW-Förderprogramme
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet eine Reihe von Förderprogrammen für den Immobilienkauf, Neubau und energetische Sanierungen an. Besonders attraktiv sind die KfW-Darlehen mit günstigen Zinsen und oft langen Zinsbindungen, etwa für energieeffizientes Bauen oder Sanieren (KfW-Programme 261 und 262). Diese Darlehen bieten niedrige Zinssätze und Tilgungszuschüsse, die Ihre Gesamtkosten reduzieren können. Auch für den Kauf oder Bau von barrierefreien Immobilien gibt es spezielle Förderungen.
Baukindergeld und Familienförderungen
Für Familien mit Kindern gab es in der Vergangenheit das Baukindergeld, das jedoch regional durch neue Förderprogramme ersetzt wurde. Viele Bundesländer bieten Zuschüsse für Familien oder spezielle zinsgünstige Darlehen an, die den Immobilienkauf erschwinglicher machen. Ein Blick auf die regionalen Förderprogramme lohnt sich daher besonders für Familien mit Kindern.
Regionale und kommunale Förderungen
Viele Bundesländer, Städte und Gemeinden bieten ebenfalls Förderprogramme für Immobilienkäufer an. Diese Programme variieren stark in Art und Umfang und reichen von zinsgünstigen Darlehen bis hin zu direkten Zuschüssen, etwa für Sanierungen oder den Erhalt von denkmalgeschützten Immobilien. Auch für den ländlichen Raum gibt es oft spezielle Förderungen, um die Region zu beleben und Familien den Zuzug zu erleichtern.
Steuerliche Vorteile nutzen
Neben Förderprogrammen bietet auch das deutsche Steuersystem Vorteile für Immobilienkäufer. Dazu zählen unter anderem Abschreibungen für vermietete Immobilien, die Ihre Steuerlast senken können. Bei der energetischen Sanierung von selbstgenutztem Wohneigentum sind ebenfalls Steuererleichterungen möglich. Ein Steuerberater kann Sie dabei unterstützen, die für Ihre Situation relevanten Steuervorteile zu nutzen und langfristig von Steuereinsparungen zu profitieren.
Beratung in Anspruch nehmen
Die Vielfalt an Förderprogrammen kann schnell unübersichtlich werden. Eine professionelle Beratung hilft Ihnen, alle verfügbaren Optionen für Ihre Finanzierung zu nutzen. Lassen Sie sich von Rohner Immobilien umfassend zu Fördermöglichkeiten beraten, um die Finanzierung Ihrer Immobilie optimal zu gestalten. Wir unterstützen Sie dabei, alle relevanten Förderungen und Zuschüsse zu finden und erfolgreich in Ihre Finanzierungsplanung einzubinden.
Fazit – Ihre Finanzierung strategisch planen
Eine gut geplante Immobilienfinanzierung ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Investition. Mit der richtigen Mischung aus Eigenkapital, einem passenden Finanzierungsmodell und einer klaren Budgetplanung lässt sich der Immobilienkauf sicher und langfristig tragbar gestalten. Planen Sie vorausschauend, vergleichen Sie Finanzierungsangebote und sichern Sie sich so die besten Konditionen.
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