Wovon hängt der Wert einer Immobilie ab?
Der Wert einer Immobilie entsteht aus dem Zusammenspiel mehrerer Faktoren – kein einzelner Wert für sich bestimmt den Preis. Die Lage gibt den Rahmen vor, der Zustand des Gebäudes bewegt das Ergebnis innerhalb dieses Rahmens nach oben oder unten.
Die wichtigsten Faktoren im Überblick:
| Faktor | Was ihn ausmacht |
|---|---|
| Lage | Stadt, Stadtteil, Straße, Anbindung, Nachbarschaft, Ruhe |
| Größe | Wohn- und Nutzfläche, Grundstücksfläche, Zimmerzahl |
| Zustand | Bausubstanz, Sanierungsstand, sichtbare Mängel |
| Baujahr | Alter des Gebäudes, gegebenenfalls Denkmalschutz |
| Energie | Energieausweis, Heizungsart, Dämmung |
| Schnitt | Grundriss, Belichtung, Nutzbarkeit der Räume |
Zwei gleich große Häuser in derselben Stadt können je nach Straße, Zustand und energetischem Stand deutlich unterschiedlich liegen. Genau deshalb lässt sich der Wert nicht mit einer einzelnen Kennzahl beantworten, sondern braucht eine Methode, die diese Faktoren ordnet.
Welche Verfahren gibt es, um eine Immobilie zu bewerten?
In Deutschland wird nach drei anerkannten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) bewertet. Welches Verfahren passt, hängt von der Objektart ab. So entsteht eine nachvollziehbare Einordnung statt einer Bauchzahl.
Vergleichswertverfahren – für Wohnungen und vergleichbare Lagen
Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlichen Verkaufspreisen ähnlicher Objekte ab. Es ist das Hauptverfahren für Eigentumswohnungen und für Häuser in Lagen, in denen genügend vergleichbare Verkäufe vorliegen. Grundlage sind die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses und der amtliche Bodenrichtwert (BORIS-NRW). Je mehr echte Vergleichsfälle es gibt, desto belastbarer ist das Ergebnis.
Sachwertverfahren – für Ein- und Zweifamilienhäuser
Das Sachwertverfahren rechnet, was ein Gebäude heute kosten würde, abzüglich des Alters, plus den Bodenwert des Grundstücks. Es ist das Primärverfahren für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn vergleichbare Verkäufe fehlen. Das rechnerische Ergebnis wird anschließend mit dem amtlichen Marktanpassungsfaktor des Gutachterausschusses an das tatsächliche Marktgeschehen angeglichen. Worauf es beim Hausverkauf ankommt, lesen Sie auf unserer Seite zum Hausverkauf.
Ertragswertverfahren – für vermietete Immobilien
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie nach den Mieterträgen, die sich mit ihr erzielen lassen. Es kommt bei vermieteten Objekten und Anlageimmobilien zum Einsatz, bei denen nicht der Eigennutz, sondern die Rendite den Wert bestimmt. Maßgeblich sind die nachhaltig erzielbare Miete und der Liegenschaftszinssatz.
Was ist der Bodenrichtwert und welche Rolle spielt er bei der Bewertung?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter, ermittelt vom Gutachterausschuss aus echten Kaufpreisen. Er bildet den Grundstücksanteil ab – also den Wert des Bodens, bevor das Gebäude betrachtet wird. In Nordrhein-Westfalen ist er kostenlos über das Portal BORIS-NRW einsehbar.
Wichtig ist die Einordnung: Der Bodenrichtwert ist eine Lage-Durchschnittsgröße, kein fertiger Immobilienwert. Er sagt nichts über Zustand, Schnitt oder Ausstattung Ihres Hauses aus. In der Bewertung dient er als Fundament für den Bodenwert; den Gebäudewert und die individuellen Eigenschaften liefert erst eines der drei Verfahren oben.
| Lage | Bodenrichtwert (Wohnbauland) |
|---|---|
| Grevenbroich (mittlere Lage) | 340 €/m² (Spanne 200–450) |
| Dormagen (mittlere Lage) | 440 €/m² (Spanne 250–510) |
Quelle: BORIS-NRW, amtliche Bodenrichtwerte für Wohnbauland (Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Kreis Neuss), Stichtag 01.01.2026. Lizenz: Datenlizenz Deutschland – Zero 2.0. Bodenrichtwerte sind Lage-Durchschnittswerte und ersetzen keine individuelle Bewertung.
Wie sich der Wert in den einzelnen Orten unterscheidet, lesen Sie auf unseren Lokalseiten: Immobilie verkaufen in Grevenbroich und Immobilie verkaufen in Dormagen.
Online-Bewertung oder Termin vor Ort – was ist genauer?
Eine Online-Bewertung gibt eine grobe Orientierung, ersetzt aber kein Gutachten. Sie rechnet mit Durchschnittswerten und kann den tatsächlichen Zustand, die Ausstattung und die Mikrolage Ihrer Immobilie nicht sehen – und genau diese Punkte bewegen den Preis oft um zweistellige Prozentwerte. Für eine belastbare Einschätzung führt am persönlichen Blick kein Weg vorbei.
| Online-Bewertung | Termin vor Ort | |
|---|---|---|
| Eignung | erste Hausnummer | belastbare Einschätzung |
| Datenbasis | Durchschnittswerte | Ihre konkrete Immobilie |
| Sieht den Zustand? | nein | ja |
| Sieht die Mikrolage? | begrenzt | ja |
| Aufwand für Sie | wenige Eckdaten | gemeinsamer Termin |
Unsere ehrliche Empfehlung: Für eine grobe Orientierung reicht der Online-Weg. Sobald Sie tatsächlich planen, lohnt der persönliche Termin – dort zeigen sich Schnitt, Zustand und Details, die den Unterschied zwischen einem unteren und einem oberen Wert ausmachen. Eine Software kennt Ihre Quadratmeter. Ein Mensch vor Ort kennt Ihre Straße.
Warum ist ein Wertkorridor sinnvoller als eine exakte Sekunden-Zahl?
Weil eine punktgenaue Zahl aus einem Rechner eine Genauigkeit vortäuscht, die seriös niemand garantieren kann. Ein realistischer Wertkorridor – eine Spanne von einem unteren bis zu einem oberen Wert – ist ehrlicher und für Ihre Planung belastbarer.
Die untere Grenze ergibt sich aus dem, was der Markt in Ihrer Lage sicher trägt. Die obere Grenze hängt von Faktoren ab, die erst ein Blick auf Ihre Immobilie zeigt: Zustand, Ausstattung, Grundriss, energetischer Stand und die konkrete Mikrolage in Ihrer Straße. Die letzte Verfeinerung zur Punktgenauigkeit gehört bewusst ins persönliche Gespräch – dort, wo die Immobilie wirklich bekannt ist.
Ein guter Verkauf beginnt mit dem echten Wert, nicht mit dem schönsten Preis. Ein zu hoch angesetzter Preis kostet am Ende Zeit und Verhandlungsspielraum, weil das Objekt am Markt liegen bleibt. Wenn der Wert geklärt ist, zeigen wir Ihnen, wie wir Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie begleiten und wie ein Hausverkauf bei uns Schritt für Schritt abläuft.
Inhaber, IHK-zertifiziert · gemeinsam mit Klaus Müller, in der Immobilienbranche seit 1990.